Kỳ vọng sai lầm của người Trung Quốc với thị trường bất động sản Tp.HCM

Thị trường bất động sản tại khu vực Đông Nam Á nào nóng nhất? Hãy đến với Hồ Chí Minh. Kể từ khi Việt Nam cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vào tháng 07/2015 thị trường bất động sản cao cấp tại Tp.HCM chứng kiến những cảnh đau thương. Ba năm trước, khi Đại Quang Minh tung ra thị trường khu dân cư đầu tiên tại Thủ Thiêm có quy mô 657ha – cách CBD chỉ 1 con sông – với giá bán từ 2000 – 2800$/m2. Hiện nay, dự án The Metropole gần đó sẽ được chào bán vào tháng 6 với mức giá gấp đôi từ 4.500 – 6500$/m2.

Theo bà Dương Dung – CBRE cho biết, phân khúc cao cấp vào cuối năm 2018 đã tăng 17% trong khi các phân khúc còn lại không thay đổi. Và tất nhiên, chuyện xấu cũng đã đến khi mà phân khúc căn hộ cao cấp trong năm 2018 chỉ có 23% lượng giao dịch trên thị trường được người dân địa phương mua. Nó ít hơn nhiều so với thị trường Trung Quốc và có vẻ giống với thị trường của Hàn Quốc hơn về lượng giao dịch của người dân địa phương với phân khúc cao cấp. 

Tỷ lệ người trong nước sở hữu bds cao cấp tại các quốc gia (Nguồn: .Bloomberg)

Một lý do mà người Trung Quốc kỳ vọng vào phân khúc bất động sản cao cấp tại Việt Nam là họ đã thấy sự tương đồng giữa Thủ Thiêm của TP.HCM và khu Phú Đông (Pudong) của Thượng Hải. Ngoài ra, Trung Quốc nhận định về kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam giống Trung Quốc 10 năm trước. Chính vì lý do đó họ càng có lý do để kỳ vọng Thủ Thiêm sẽ trở thành một khu Hoàng Phố của Thượng Hải. Đầu năm 2019 này tại khu Pudong, một dự án đã được khởi động và có giá bán thương mại vào khoảng 15.000$/m2. Nhiều gấp đôi so với dự án Metropole tại Thủ Thiêm.

Lướt sóng bất động sản

Kể từ năm 2009 đến nay, giá bất động sản Thượng Hải đã tăng 270% và đó là căn cứ để người Trung Quốc để ý đến bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên có một cạm bẫy đối với Trung Quốc là tình hình Việt Nam không hoàn toàn giống với Trung Quốc đại lục 10 năm trước. 

Thống kê giá bds cao cấp tại Thượng Hải từ năm 2010 (nguồn: Bloomberg)

Cơ sở hạ tầng: các dự án bất động sản cao cấp tại Việt Nam đều chưa hoàn thiện hạ tầng giao thông để cư dân có thể tiếp cận các dịch vụ tiện ích thuận tiện nhất. Kế hoạch phát triển cơ sở hạ Tầng tại Thủ Thiêm bị trì hoãn liên tục do các vấn đề về đất đai, về pháp lý. Đối với tàu điện ngầm – lực đẩy và là đòn bẩy tăng giá trị bất động sản và là động lực để người dân mua bất động sản cao cấp thì liên tục bị trì hoãn do các vấn đề về tài chính, . Theo kế hoạch, dự án tàu điện ngầm được đưa vào sử dụng vào năm 2017 thì nay đã trì hoãn vào năm 2020. Rất khác so với Thượng Hải khi mà tuyến tàu điện ngầm đầu tiên đã hoàn thiện theo đúng kế hoạch vào năm 1995 và sau đó là tá tuyến khác.

Về vấn đề nợ công của 2 khu vực là như nhau đang ở mức 61% GDP và tiến về mức giới hạn của Quốc Hội là 65%. Khác với Hà Nội là giới hạn chi tiêu thì Bắc Kinh lại kích thích đầu tư hạ tầng: đường bộ, metro, đường sắt để biến các thành phố trung ương có hệ thống giao thông hiệu quả. Và ngay cả khi Việt Nam nâng trần nợ công thì cũng rất ít hiệu quả khi mà thương mại toàn cầu đang giảm khiến thặng dư tài sản quốc gia chỉ ở mức 2.7%. Một điều khác biệt nữa là Trung Quốc có mức thặng dư hơn 10% trong thập kỷ trước. Vào thời điểm đó, Thượng Hải như một công trường lớn còn thành phố Hồ Chí Minh hiện tại quá yên tĩnh.

Nếu quay trở lại những năm 2006 khi mà giá các căn hộ ven sông khu Pudong có mức giá khoảng 1.800$/m2 thì Tp.HCM ở hiện tại lại có mức giá cao hơn nhưng lại không có cùng tiện ích giao thông như Thượng Hải.

Theo đánh giá thì thị trường bất động sản tp.hcm đang có mức tăng giá quá nóng vì 80% lượng giao dịch bất động sản cao cấp trong năm 2018 là để đầu tư. Vậy thì trong những năm tiếp theo sẽ như thế nào?!

Nguồn: https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2019-04-08/chinese-investors-are-buying-up-vietnam-s-luxury-real-sector